دعوة للمشاركة
ينظم مخبر “الحوكمة والتنمية الترابية” بجامعة تونس خلال شهر أفريل 2025، ندوة دولية حول موضوع:
“السياسات السكنية في تونس والمتوسط: التوجهات والإكراهات والآفاق”
أول ت أغلب حكومات العالم خلال العشريات الأخيرة، لقطاعي السكن والعقار مكانة هامة في إطارسياسات التنمية الترابية.
يعكس ذلك أهمية مسالة السكن في تحقيق الرفاه للمواطنين والحفاظ على كرامتهم.
وانطلاقا من هذا التشخي ص، نهدف من خلال هذه الندوة إلى تسليط الأضواء على العقارات السكنية في البلدان المغاربية والمتوسطية باعتباره قطاع يواجه اكراهات متنوعة بسبب تتالي الازمات الاجتماعية والاقتصادية والسياسية على الصعيدين الداخلي والعالمي . تهدف مختلف الحكومات من وراء سياستها التنموية إلى توفير السكن للجميع وذلك بإرساء أنظمة تعنى بتنظيم أسواق العقارات والسكن مع الحرص على اشتغال أمثل للأرض الحضرية وتفادي التوسع العمراني على حساب الأراضي الزراعية وحماية المجال البحري العمومي. وقد مثّلت هذه المسألة موضوع دراسات غزيرة اعتبر البعض منها أعمالا أساسية على غرار بحوث جليلة القاضي حول القاهرة ومحمد عامر حول مدينة فاس ومرشد الشابي حول مدينة تونس وغيرها. وللحد من تفاقم الظاهرة في تونس وتنظيم توسع مباني عُبِئت جهود عدة مؤسسات عمومية. وللحد من تفاقم الظاهرة في تونس وتنظيم توسع مباني عُبِئت جهود عدة مؤسسات عمومية على غرار الشركة الوطنية العقارية بالبلاد التونسية والصندوق الوطني للادخار السكني، الذي تحوّ ل منذ سنة 1989 إلى بنك الإسكان والوكالة العقارية للسكنى.
ونظرا لارتفاع قيمة العقارات والمساكن، لم تتمكن هذه المؤسسات من توفير السكن سوى لفائدة الفئات الاجتماعية القادرة على الدفع وأساسا الطبقة الوسطى التي مكنتها أجورها من الاستفادة من مختلف أنواع القروض (Miossec J. Ameur M. et Naciri M., 1985Ben Jelloul, 1999; M. et Signoles P., 1985) وقد رافق الخوصصة المتزايدة للاقتصاد التونسي تخلي الدولة تدريجيا على دعم السكن الاجتماعي(Aloui F, 2020) .
واحتدّت الوضعية منذ سنة 2008 بسبب تداعيات الأزمة الاقتصادية العالمية التي شملت الأقطاب الدولية الكبرى والتي أثّرت سلبا على اقتصاديات البلدان التابعة وأدت إلى تداين المؤسسات المالية المانحة.
وزادت أحداث الربيع العربي وجائحة كورونا من تعقيد وضعية قطاع السكن بأغلب البلدان،
حيث بلغ التضخم أعلى مستوياته وانهارت مبيعات المساكن خاصة منذ سنة 2022 . كما تراجعت الاستثمارات العقارية بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء والزيادة المشطّة في نسب فائدة القروض البنكية. وفي هذا الإطار، المتسم باحتداد الأزمة، تطرح التساؤلات التالية : ماهي ردة فعل سوق السكن المنظم وغير المنظم؟ وهل شملت هذه الازمة الباعثين العقاريين غير المنظمين؟ وكيف تأقلموا معها ؟ لقد مكنت هذه الوضعية السوق العقارية غير القانونية من تسريع النشاط من جديد حيث تعددت البناءات دون ترخيص مما انجر عنه تآكلا كبيرا للأراضي الزراعية والمجالات الطبيعية. غير أنّ تزايد أسعار مواد البناء أدى بدوره إلى ارتفاع القيم العقارية، بما في ذلك في القطاع العقاري غير المنظم الذي كان في السابق ملجأ المقصيين من القطاع المنظم.
فما هي إذن استراتيجيات التأقلم التي بلورتها الأطراف الفاعلة ؟
وكان من نتائج الارتفاع الهام للقيم العقا رية عدم الامتثال شبه المنهجي لقواعد التعمير التي نصت عليها الوثائق ذات العلاقة مما أدّى في اغلب البلدان، إلى تفشّي ظاهرة الزبونيّة وضعف هياكل الرقابة والتصرّف في المدينة محليّا.
ومن المفيد هنا، أن نطلب من الباحثين إبراز ماذا قدمت فترة “الربيع العربي” من إجابا ت حول تصورات جديدة في مجال التعمير تكون أقل صرامة وأكثر ديمقراطية أو تشاركية، الخ. وهذا ما يدفعنا إلى طرح التساؤل التالي: هل يمكن في ظل تفاقم الأزمة العقارية إيجاد نوع من التوافق بين مصالح الفاعلين في قطاع البعث العقاري والسكني من جهة ومصالح مختلف الفئات من طالبي السكن من اجل تحقيق إنصاف ترابي من جهة أخرى ؟
وفي هذا الإطار ندعو الباحثين إلى المساهمة في أعمال هذه الندوة وفق محاور ثلاثة تمثل مرتكزات لتقاطع مساهمات من اختصاصات متنوعة كالجغرافيا وعلوم المدينة وعلم الاجتماع والعلوم السياسة والاقتصاد …الخ
- 1 -يهتم المحور الأول بإعادة تعريف أهداف السياسات السكنية ووسائلها بمختلف أقطار المغرب العربي والبحر الأبيض المتوسط تماشيا مع الأطر العامة للمتغيرات السياسية والاقتصادية والاجتماعية.
وينطلق التحليل من دراسة التحولا ت التي شهدتها سنوات 1990 و 2000 (التحرر الاقتصادي وظهور فاعلين خواص ومستثمرين أجانب في الإنتاج العقاري والإسكاني) مع التركيز على التحولات المستجدة والاهتمام بنتائج هذه السياسات على الأسواق العقارية والمساكن وعلى قدرة الدولة على “توفير” السكن بأسعار معقولة من جهة، وعلى منطق التعديل الذي أقرته الدولة لصالح الفئات الاجتماعية الأقل قدرة على الدفع (سكن اجتماعي، المساعدة على التمويل، إعادة تأهيل الأحياء العشوائية…) من جهة أخرى.
- – يهتم المحور الثاني بالفاعلين في الإنتاج العقاري والإسكاني: الفاعلون العموميون والباعثون العقاريون الخواص والمستثمرون الأجانب أو الأسر(الراجعون للسوق المنظمة وغير المنظمة) مع الاهتمام بالرهانات المرتبطة بالإنتاج المذكور واستراتيجيا ت ومنطق تدخلا ت هذا أو ذاك في القطاع .
ويمكن تحليل مختلف المعوقات العقارية والمالية والقانونية التي تواجهها هذه الأطراف الفاعلة من توضيح الديناميات الخاصة بالمدن المدروسة وفهم مختلف الظواهر المرتبطة بتوسعها غير المراقب و/ أو غير القانوني.
- يهتم المحور الثالث بتحليل التأثيرات المجالية والبيئية والاجتماعية والاقتصادية للسياسات السكنية وأدواتهمع ايلاء أهمية للنقص الحاصل في مستوى التنسيق بين ديناميات التحضر الحالية الناجمة عن تأثير السوق المنظّمة وغير المنظمة من جهة، ومحاولات تنظيم استخدام الأرض الحضرية بواسطة وثائق تخطيط غير ناجعة منذ صدورها من جهة ثانية. كما يمكن التطرق للتعمير بواسطة المشاريع ونتائجه (إقصاء السكان الفقراء من الأحياء المركزية والأحياء القصديرية شبه المركزية التي شهد ت مواضعها في السنوات الاخيرة ارتفاعا هاما للقيم العقارية : التحركيا ت السكنية ومعوقاتها وتأثيراتها: “التنقلات ألقسرية” لسكان الأحياء القصديرية على سبيل المثال، الذين تم نقلهم وإعادة إسكانهم على بعد مسافة 40 كيلومترا من المراكز في غياب وسائل النقل، الخ. .)